La firma de hipotecas se dispara un 14% en abril, según el INE. El BCE baja los tipos de interés al 2% y da carpetazo a las mejoras de las hipotecas

Abril 2025. Tipo de interés medio de las hipotecas en España

Según Estadística, el plazo medio de los préstamos sobre vivienda se situó en 25 años en el cuarto mes de 2025 y la mayoría de las operaciones ha tenido como protagonista al tipo fijo: solo el 32,9% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó en abril a tipo variable (que incluye variable y mixto), mientras que el 67,1% lo hicieron a tipo fijo. Se trata del nivel más alto desde enero de 2023.

Abril 2025. Tipos de interés de las hipotecas constituidas

Ninguna CCAA registra bajadas

Los datos del INE muestran que ninguna región ha experimentado un descenso de la firma de hipotecas en abril, aunque los resultados son muy dispares.

Las comunidades con las mayores tasas de variación anual han sido Extremadura (84,9%), Navarra (61,7%) y La Rioja (45,3%), seguidas de Castilla y León (41,8%), Murcia (33,7%) Baleares (30,6%), Cantabria (25,2%), Galicia (19,4%) y Madrid (15%). Castilla-La Mancha, por su parte, se ha quedado en línea con la media nacional (14,4%), mientras que el País Vasco se ha quedado igual respecto al año pasado (0,0%) y Asturias (4,3%) y Aragón (5,4%) han sido las autonomías con los avances más moderados.

Cataluña (9,7%), Comunidad Valenciana (9,3%) y Andalucía (8,8%) han registrado aumentos de un solo dígito, por lo que se encuentran por debajo del promedio del conjunto del país, igual que Canarias (13,6%).

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El Banco Central Europeo (BCE) ha vuelto a cumplir las previsiones del mercado. Tal y como se esperaba, la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona ha anunciado una nueva rebaja de los tipos de interés de 25 puntos básicos en su reunión de este 5 de junio.

Este recorte, el octavo que lleva a cabo en el último año y el séptimo consecutivo, situará el precio del dinero en el 2% a partir de la próxima semana, lo que se traduce en el nivel más bajo desde diciembre de 2022. Mientras, el tipo aplicado a las operaciones de refinanciación se quedará en el 2,15% y el de la facilidad de préstamo, en el 2,40%.

La decisión del Consejo de Gobierno del Guardián del euro se produce justo un año después del inicio del ciclo de bajadas de tipos más reciente y coincide con un momento de incertidumbre sobre qué sucederá con la política comercial de la Administración de EEUU. No obstante, está sustentada en dos pilares: una inflación que se mantiene controlada y una economía europea débil.

En cuanto al impacto que tendrá esta nueva bajada de los tipos de interés del BCE, los expertos vaticinan un resultado dispar en el mercado hipotecario: mientras esperan más caídas del euríbor y, por ende, más reducciones de las cuotas de las hipotecas variables ya contratadas, quienes estén buscando un préstamo para comprar una vivienda no se encontrarán con unas condiciones más flexibles. De hecho, no se puede descartar un empeoramiento de las ofertas.

Ese es el escenario que dibuja Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, quien explica que “los recientes datos de inflación y el bajo dinamismo de la economía europea han dado alas al BCE para ahondar en su política de revisión de tipos a corto plazo. Con esta bajada la curva de tipos tomará un perfil más razonable, con tipos a corto claramente más baratos que a largo plazo”.

Y aquí viene la clave: “Al contrario que en casos anteriores, no creemos que esta bajada vaya a tener un resultado positivo para el consumidor. Es posible que la bajada se traslade al euríbor a un año, y esto redunde en una ligera reducción de cuotas de quienes tienen hipotecas a tipo variable, pero para quienes están solicitando una nueva hipoteca, que la práctica totalidad se concede a tipo fijo o mixto, no tendrá apenas efecto; al contrario, con esta medida se reduce el beneficio que los bancos sacan de la no remuneración de los saldos de clientes, y esto puede significar un mantenimiento o incluso un encarecimiento de las nuevas hipotecas”, argumenta el responsable del bróker hipotecario de idealista.

Francisco Rodríguez, director de Estudios Financieros de Funcas, coincide con esa visión y argumenta que “la bajada de tipos por parte del BCE en 25 puntos básicos ya estaba ampliamente descontada por los mercados, lo que explica que su impacto directo sobre el euríbor sea limitado. Es previsible que la tendencia descendente del euríbor continúe, aunque de forma mucho más moderada. El grueso del ajuste ya se ha producido en meses anteriores, y los mercados de futuros no anticipan un recorrido muy amplio a la baja para los tipos de referencia, lo que acota la mejora en condiciones de financiación».

En este contexto, añade Rodríguez, «el margen de las entidades para lanzar hipotecas fijas o mixtas más competitivas se reduce. La bajada del tipo de depósito del BCE también presiona a la baja la rentabilidad del negocio bancario, sobre todo si el coste de financiación de los bancos no se ajusta con la misma rapidez. Es probable que veamos una estabilización de las ofertas hipotecarias, más que una mejora sustancial, especialmente en un entorno donde los bancos priorizan la calidad crediticia y la gestión prudente del riesgo sobre el crecimiento agresivo de su cartera hipotecaria».

Desde Triodos Bank también dibujan un panorama similar. “A día de hoy, ya vemos condiciones hipotecarias bastante competitivas. Existen hipotecas mixtas con tramos fijos por debajo del 2% y diferenciales en las variables del estilo Euríbor +0,50%/+0,65%, cifras que hacía años que no veíamos. Esto sugiere que el mercado ya ha descontado parte de las futuras bajadas de tipos que se esperan para el resto del año”, sostiene Tamara Lemos, directora de negocio de construcción sostenible y vivienda social en Triodos Bank España.

Por tanto, añade, “no parece realista anticipar mejoras sustanciales en las condiciones actuales. Lo más probable es que veamos una cierta estabilización. De hecho, si analizamos la curva de tipos a 10 años, que es una de las referencias clave que utilizan las entidades para fijar precios, esta se sitúa en torno al 2,40%. Esta previsión indica que el mercado se ajusta a un nuevo equilibrio en el que los tipos no volverán a los niveles ultrabajos de años pasados, pero tampoco alcanzarán los picos de los últimos trimestres”.

Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), tiene una percepción parecida, y relata que «las bajadas esperadas de tipos están ya descontadas por las entidades de crédito en sus ofertas de crédito». No obstante, recalca que, «en la medida en que los tipos se mantengan en niveles reducidos, esperamos que la actividad crediticia siga mostrando vigor».

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Caídas limitadas del euríbor

En el caso de las hipotecas variables ya firmadas, sí que se esperan mejoras a corto plazo, aunque el recorrido a la baja del euríbor es cada vez más limitado.

El indicador de referencia de la mayoría de los préstamos hipotecarios variables cerró mayo con una media mensual del 2,081%, con una caída de 1,6 puntos porcentuales respecto al promedio del año pasado. Se trata del descenso interanual destacado de la última década y del nivel más bajo desde agosto de 2022. Y la tendencia a la baja de momento se mantiene: en lo que va de junio, el euríbor registra una media inferior al 2,06%, frente al 3,65% de 2024.

De cara a los próximos meses, los expertos esperan más descensos, aunque leves. Según el último Panel de Funcas, que recopila el consenso de los principales servicios de estudios de los bancos y las universidades, la patronal y varias firmas de análisis en España, el euríbor a 12 meses se situará en el 1,9% de cara a finales de año, dos décimas por debajo de lo que estimaba en marzo; y se mantendrá estable en esos niveles al menos hasta finales de 2026. Para entonces, estiman una media del 1,85%. Así, el potencial a la baja del indicador en un plazo de 18 meses es de apenas dos décimas desde los niveles actuales.

Para Ebury, la ‘fintech’ especializada en pagos internacionales e intercambio de divisas de Banco Santander, es posible que el euríbor rompa la barrera del 2% tras esta bajada de tipos del BCE de junio, “si bien está muy cerca de tocar fondo».

Por tanto, a muy corto plazo todo apunta a que las cuotas de las hipotecas variables que sean revisadas seguirán cayendo, aunque el ahorro de los consumidores poco a poco se irá reduciendo.

Al menos otra bajada de tipos más

El mercado todavía no ha dado por cerrado el ciclo de bajadas de los tipos de interés iniciado en junio del año pasado, aunque sí apunta a que está cerca de tocar suelo. En general, se contempla al menos otro recorte adicional en lo que resta de año, lo que dejaría el precio del dinero en el 1,75%, en la parte baja de la horquilla que los economistas del propio BCE consideran como ‘nivel neutral’ y el suelo que ha apuntado recientemente Martins Kazaks, gobernador del Banco de Letonia y miembro del Consejo de Gobierno del BCE. Sin embargo, también hay analistas que abren la puerta a dos movimientos, con una tasa rectora del 1,5%.

Felix Feather, economista de Aberdeen Investments, considera probable que la bajada de tipos al 2% de este 5 de junio «no sea la última del ciclo», ya que el abaratamiento del petróleo, la fortaleza del euro y la relajación de los mercados laborales mantendrán la inflación contenida a corto plazo, incluso si la UE toma represalias contra EEUU en materia arancelaria. «Por lo tanto, esperamos un nuevo recorte de tipos en septiembre, lo que llevaría los tipos a un territorio abiertamente acomodaticio», recalca.

Martin Wolburg, economista senior en Generali AM, también maneja el mismo horizonte temporal y espera «un recorte final hasta el 1,75% que podría aplazarse hasta septiembre».

Por su parte, Xavier Chapard, estratega de LBP AM, afirma que la incertidumbre sobre las perspectivas de inflación y los efectos de la inversión pública a medio plazo debería llevar al BCE a “ralentizar los recortes de tipos este verano y aplicar tan sólo una bajada más en lo que queda de año».

Pimco, la mayor gestora de renta fija del planeta, también ve razonable un suelo del precio oficial del dinero cercano al 1,7%.

El banco de inversión Renta 4 refleja en un informe que el sentir general del mercado apunta a septiembre como el mes más probable para una nueva rebaja de tipos, aunque puntualiza que “los movimientos finales dependerán de la evolución del crecimiento y la inflación, a la vez sujeta a cuál sea el resultado último de las negociaciones sobre aranceles entre EEUU y sus socios comerciales. Aunque la inflación se sitúa ya en torno al 2% objetivo, varios miembros del BCE consideran apropiado pausar las bajadas de tipos, al no poder descartar potenciales problemas en las cadenas de distribución con impacto al alza en precios. Sin embargo, también habrá que vigilar los riesgos a la baja sobre el crecimiento derivado de las políticas comerciales. La incertidumbre macro persistirá mientras no haya mayor claridad sobre los aranceles”.

En cualquier caso, recuerda que, en la siguiente reunión del Consejo de Gobierno del Guardián del euro, que se celebrará el próximo 24 de julio, ya existirá mayor visibilidad al respecto, puesto que la fecha límite de las negociaciones entre la UE y EEUU en materia de aranceles es el 9 de julio.

Los analistas de Bankinter también auguran otro recorte de los tipos de interés, aunque en su caso la previsión es que tal movimiento se produzca a finales d año, no en septiembre.

En concreto, afirman que las condiciones para la rebaja de junio eran favorables por varios factores, como “fortaleza del euro, menores precios de la energía, moderación en salarios, expectativas de inflación bien ancladas y una economía con claras señales de debilitamiento. Pero a partir de aquí, los próximos pasos serán más difíciles, considerando la incertidumbre generada por el impacto de los aranceles y por los estímulos fiscales”. Así, su escenario incluye una bajada adicional de 25 puntos básicos para finales de año, llegando a una tasa rectora del 1,75%.

No obstante, parte del mercado cree que puede haber más de un movimiento a la baja en lo que resta de 2025.

Como subraya Bert Colijn, economista de ING Research, «no alcanzar el objetivo de inflación sigue siendo una posibilidad», lo que permite al BCE “tener un buen debate sobre si debería mover las tasas por debajo del nivel neutral para volverse expansivas».

La gestora Vanguard, por su parte, destaca que un escenario de crecimiento económico débil aumenta los “riesgos a la baja para nuestra previsión de un tipo de interés terminal del 1,75%», mientras que el banco de inversión estadounidense Goldman Sachs calcula que el precio del dinero podría situarse en el 1,5% en septiembre, con una bajada en julio y otra en septiembre. Bank of America incluso va un paso más allá y no descarta que pueda haber hasta tres bajadas adicionales desde los niveles actuales, lo que colocaría los tipos de interés en la eurozona en el 1,25%.

Panorama macro y nuevas previsiones del BCE

Otra de las claves del cónclave monetario de este 5 de junio ha sido la actualización del cuadro macro, con las nuevas previsiones económicas y de inflación para la zona de la moneda común de cara a los próximos dos años. Una revisión que realiza el BCE una vez al trimestre y que se produce tras unos datos de inflación algo mejores de lo esperado.

Según Eurostat, la tasa de inflación interanual de la zona euro se moderó en mayo al 1,9%, lo que representa tres décimas menos que el 2,2% registrado en abril y la menor subida de los precios en la región desde septiembre de 2024. Dicho nivel ya se sitúa por debajo del objetivo de estabilidad de precios a medio plazo de la autoridad monetaria que encabeza Christine Lagarde. En cuanto a la inflación subyacente, la tasa se quedó en el 2,3% desde el 2,7% del mes anterior.

Los últimos datos sobre crecimiento económico vienen de la encuesta PMI de mayo, que muestran la primera contracción en cinco meses, aunque la confianza económica de la eurozona ha mejorado, tras dos meses consecutivos a la baja, según el indicador de sentimiento económico (ESI) de la Comisión Europea.

¿Y qué espera el BCE a partir de ahora? Estima que la inflación general se situará en promedio en el 2% en 2025, el 1,6% en 2026 y el 2% en 2027. «Las revisiones a la baja, en comparación con las proyecciones de marzo, de 0,3 puntos porcentuales para 2025 y 2026, reflejan principalmente unos supuestos más bajos referidos a los precios energéticos y una apreciación del euro. De acuerdo con estas proyecciones, la inflación, excluidos la energía y los alimentos, se situará en promedio en el 2,4% en 2025 y el 1,9% en 2026 y en 2027, prácticamente sin variación desde marzo», afirma la institución en el comunicado oficial.

Por otro lado, señala que «el crecimiento del PIB real será, en promedio, del 0,9% en 2025, el 1,1% en 2026 y el 1,3% en 2027″, en línea con lo que esperaba hasta ahora, gracias a «un primer trimestre más vigoroso de lo esperado junto con unas perspectivas más débiles para el resto del año. Aunque se espera que la incertidumbre sobre las políticas comerciales afecte a la inversión empresarial y a las exportaciones, especialmente a corto plazo, el aumento de la inversión pública en defensa e infraestructuras respaldará progresivamente el crecimiento a medio plazo».

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