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<\/h1>\n<\/h1>\nDonar una vivienda es una de las f\u00f3rmulas m\u00e1s habituales para anticipar la transmisi\u00f3n del patrimonio, especialmente en el \u00e1mbito familiar. Sin embargo, se trata de una decisi\u00f3n que no solo tiene implicaciones civiles, sino tambi\u00e9n fiscales, que no siempre se conocen con claridad.<\/p>\n
En Espa\u00f1a, toda donaci\u00f3n de un inmueble exige un doble an\u00e1lisis tributario: por un lado, el impacto que tiene la operaci\u00f3n en el\u00a0IRPF del donante<\/strong>\u00a0y, por otro, la\u00a0tributaci\u00f3n que asume quien recibe la vivienda<\/strong>.<\/p>\n La buena noticia es que la normativa contempla una exenci\u00f3n especialmente relevante cuando quien dona es mayor de 65 a\u00f1os y transmite su vivienda habitual, un beneficio fiscal que, si se cumplen los requisitos legales, puede suponer un ahorro considerable.<\/p>\n Como regla general, donar una vivienda implica para el propietario una alteraci\u00f3n en su patrimonio. Como indica el\u00a0art\u00edculo 33.1 de la Ley 35\/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas F\u00edsicas<\/a>, existe ganancia o p\u00e9rdida patrimonial cuando se produce una alteraci\u00f3n en el patrimonio del contribuyente que da lugar a una variaci\u00f3n en su valor.<\/p>\n En este caso, la variaci\u00f3n se calcula por la\u00a0diferencia entre el valor al que se adquiri\u00f3 el inmueble y el valor de transmisi\u00f3n<\/strong>\u00a0conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de acuerdo con lo dispuesto en el\u00a0art\u00edculo 36<\/a>.<\/p>\n Esa ganancia debe integrarse en la base imponible<\/strong>, mientras que, si de la donaci\u00f3n resultase una\u00a0p\u00e9rdida patrimonial, esta no ser\u00eda computable<\/strong>\u00a0a efectos de este impuesto, al tratarse de una transmisi\u00f3n lucrativa, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 33.5.c).<\/p>\n No obstante, la excepci\u00f3n recogida en el art\u00edculo 33.4.b) dispone que estar\u00e1n\u00a0exentas las ganancias patrimoniales<\/strong>\u00a0que se pongan de manifiesto con ocasi\u00f3n de la transmisi\u00f3n de la vivienda habitual por\u00a0mayores de 65 a\u00f1os<\/strong>\u00a0o por personas en situaci\u00f3n de\u00a0dependencia severa<\/strong>\u00a0o de\u00a0gran dependencia<\/strong>\u00a0de conformidad con la\u00a0Ley 39\/2006, de 14 de diciembre<\/a>.<\/p>\n Este criterio ha sido confirmado recientemente por la Direcci\u00f3n General de Tributos en la\u00a0consulta vinculante V1261-25<\/a>, de 9 de julio de 2025, relativa a un matrimonio, ambos\u00a0mayores de 65 a\u00f1os<\/a>, que pretende donar su vivienda habitual a sus hijos. La conclusi\u00f3n es que, mientras se cumplan los requisitos legales, la ganancia patrimonial por dicha donaci\u00f3n no tributar\u00e1 en el IRPF.<\/p>\n Con car\u00e1cter general, se entiende por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente ha residido de forma efectiva y continuada durante, al menos,\u00a0tres a\u00f1os<\/strong>; salvo que concurran circunstancias que exijan el cambio de domicilio, como matrimonio, separaci\u00f3n, traslado laboral, obtenci\u00f3n de primer empleo u otras an\u00e1logas. Este concepto se recoge en el\u00a0art\u00edculo 41 bis del Reglamento del IRPF<\/a>.<\/p>\n Aun as\u00ed, la normativa flexibiliza este requisito en el \u00e1mbito de la exenci\u00f3n, ya que tambi\u00e9n considera que existe transmisi\u00f3n de vivienda habitual cuando el inmueble tuvo tal consideraci\u00f3n dentro de los\u00a0dos a\u00f1os anteriores a la transmisi\u00f3n<\/strong>. Esta precisi\u00f3n se establece expresamente en el apartado 3 del mismo art\u00edculo 41 bis y es un punto especialmente relevante para quienes han cambiado de domicilio en este periodo.<\/p>\n Aunque la exenci\u00f3n est\u00e1 prevista en la ley, ello\u00a0no exonera al contribuyente de declarar la operaci\u00f3n<\/strong>\u00a0en su IRPF, consignando la ganancia patrimonial como exenta y pudiendo acreditar que se cumplen los requisitos exigidos.<\/p>\n En todo caso, Hacienda podr\u00e1 comprobar la operaci\u00f3n\u00a0a posteriori<\/em>\u00a0y exigir documentaci\u00f3n que acredite la edad del donante, que el inmueble ten\u00eda la condici\u00f3n de vivienda habitual y que se han cumplido los plazos. Por tanto, aunque la ley reconozca la exenci\u00f3n,\u00a0la carga de la prueba recae en el contribuyente<\/strong>.<\/p>\n Recordemos que esta exenci\u00f3n solo alcanza a los transmitentes, pues\u00a0quien recibe el inmueble debe tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones<\/strong>, al tratarse de una adquisici\u00f3n gratuita. El impacto econ\u00f3mico de este impuesto depender\u00e1 en gran medida de la comunidad aut\u00f3noma donde se liquide, existiendo importantes diferencias entre territorios.<\/p>\n La donaci\u00f3n de una vivienda habitual siendo mayor de 65 a\u00f1os puede ser muy ventajosa desde el punto de vista del IRPF. Sin embargo, hay que recordar que cada operaci\u00f3n tiene sus propios matices.<\/p>\n Comprobar que se cumplen los requisitos legales, analizar si existe una posible desmembraci\u00f3n del dominio y revisar la normativa auton\u00f3mica aplicable en el momento de la transmisi\u00f3n son pasos esenciales antes de firmar, con el fin de evitar sorpresas fiscales posteriores.<\/p>\nTributaci\u00f3n en el IRPF de la donaci\u00f3n de una vivienda habitual<\/h2>\n
Exenci\u00f3n en el IRPF por donaci\u00f3n de vivienda habitual a mayores de 65 a\u00f1os<\/h2>\n
Plazo m\u00ednimo de residencia para que se considere vivienda habitual<\/h3>\n
\u00bfLa exenci\u00f3n se aplica autom\u00e1ticamente o hay que justificarla?<\/h3>\n
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en la donaci\u00f3n de una vivienda<\/h3>\n
Planificaci\u00f3n fiscal antes de donar una vivienda<\/h2>\n
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