{"id":1493,"date":"2025-11-02T19:05:17","date_gmt":"2025-11-02T17:05:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.pironobrasyservicios.com\/blog\/?p=1493"},"modified":"2025-10-08T19:59:50","modified_gmt":"2025-10-08T17:59:50","slug":"como-calcular-la-rentabilidad-de-una-vivienda-para-alquilar-ejemplos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pironobrasyservicios.com\/blog\/2025\/11\/02\/como-calcular-la-rentabilidad-de-una-vivienda-para-alquilar-ejemplos\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo calcular la rentabilidad de una vivienda para alquilar (ejemplos)"},"content":{"rendered":"

La modalidad de\u00a0comprar para\u00a0alquilar<\/a>\u00a0(buy to rent<\/em>) est\u00e1 siendo estudiada por numerosas personas como una\u00a0opci\u00f3n<\/a>\u00a0para rentabilizar sus ahorros<\/strong>. En este art\u00edculo, te ense\u00f1aremos\u00a0c\u00f3mo calcular la\u00a0rentabilidad<\/a>\u00a0(%) de una vivienda destinada al alquiler<\/strong>, usando ejemplos concretos, reales y sencillos. De la misma forma, trataremos los pros, contras y riesgos de esta\u00a0inversi\u00f3n<\/a>.<\/p>\n\n\n\n
–\u00a0Conceptos clave para calcular rentabilidad del alquiler<\/a><\/p>\n

–\u00a0Calculadora rentabilidad de una vivienda para alquilar<\/a><\/p>\n

–\u00a0Calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler. Ejemplos<\/a><\/p>\n

–\u00a0Fiscalidad de la vivienda en alquiler<\/a><\/p>\n

–\u00a0Binomio, riesgo y ubicaci\u00f3n en las viviendas de alquiler<\/a><\/p>\n

–\u00a0Revalorizaci\u00f3n de la vivienda<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

El mercado inmobiliario atraviesa un momento intenso. Por un lado, se est\u00e1 produciendo una\u00a0subida del precio de venta y por otro est\u00e1 creciendo m\u00e1s a\u00fan el de alquiler<\/strong>. Esto est\u00e1 llevando a que muchas personas se planteen el comprar una vivienda para alquilar.<\/p>\n

Sin\u00a0embargo<\/a>, esto se produce, tambi\u00e9n, en\u00a0un momento en el que la normativa de alquileres es calificada por los caseros como \u201crestrictiva\u201d<\/strong>\u00a0y en el que hay incertidumbre sobre el futuro de los alquileres vacacionales, algo que supone un\u00a0riesgo<\/a>\u00a0para esta actividad. De hecho, los expertos indican que parte de la subida de precios de alquiler est\u00e1 siendo motivada porque los caseros est\u00e1n retirando viviendas del mercado. Como consecuencia de esta bajada de oferta, se produce un incremento en el precio.<\/a><\/p>\n

Conceptos clave para calcular rentabilidad del alquiler<\/strong><\/h2>\n

Si te est\u00e1s planteando comprar una casa para alquilar, a continuaci\u00f3n, te explicamos tanto los conceptos clave, como los n\u00fameros b\u00e1sicos, para entender si puede llegar a convertirse en un negocio y, en caso afirmativo, qu\u00e9 rentabilidad conseguir\u00e1s.<\/p>\n

Desembolsos al comprar la casa<\/strong><\/h3>\n

Todos los gastos siguientes ser\u00e1n el\u00a0dinero<\/a>\u00a0que desembolses de tu bolsillo para poder adquirir el inmueble y ponerlo en condiciones para poder alquilarlo:<\/p>\n

1. Precio del inmueble<\/strong><\/p>\n

Es el coste total de comprar tu casa o apartamento.<\/p>\n

2. Impuestos y gastos de escritura<\/strong><\/p>\n

Si la vivienda es nueva, deber\u00e1s pagar IVA y si es de segunda mano, ITP. Los porcentajes var\u00edan por cada CCAA y es importante conocer cu\u00e1nto tendr\u00e1s que pagar por estos conceptos. Adicionalmente, deber\u00e1s tener en\u00a0cuenta<\/a>\u00a0los gastos de escrituras,\u00a0notario<\/a>, etc. Generalmente, se habla de un 10% en total; pero es mejor que afines, porque el ITP en Madrid es de un 6% , en la Comunidad Valenciana es del 10% y el ITP de la Region de Murcia es de\u00a0 7,75%. Es decir, hablamos de diferencias notables.<\/p>\n

3. Coste de la reforma<\/strong><\/p>\n

A veces, tu inmueble necesita arreglos o mejoras antes de poder alquilarlo. Puede ser lo que se conoce como un \u201clavado de cara\u201d (pintar, cambiar suelo y alg\u00fan arreglo adicional) o una reforma completa.<\/p>\n

4. Entrada aportada<\/strong><\/p>\n

Es el dinero que pagas inicialmente por la casa y que no podr\u00e1s meter en la\u00a0hipoteca<\/a>. Puede ser un 20% aproximadamente. De ah\u00ed, en adelante.<\/p>\n

Gastos durante los a\u00f1os que poseas la casa<\/strong><\/h3>\n

5.\u00a0Pago<\/a>\u00a0Mensual de la Hipoteca<\/strong><\/p>\n

Si no pagaste toda la casa de una vez, tendr\u00e1s que devolver el dinero a quien te ayud\u00f3 a comprarla (generalmente, el\u00a0banco<\/a>), con un poco de dinero extra cada mes (intereses).<\/p>\n

6. IBI<\/strong><\/p>\n

Es el\u00a0Impuesto<\/a>\u00a0de Bienes Inmuebles (IBI) es una tasa que pagas al Ayuntamiento por tener la casa.<\/p>\n

7. Comunidad<\/strong><\/p>\n

En numerosas ocasiones, la vivienda tiene el pago de una comunidad que depender\u00e1 de si hay jardines, piscina, portero, etc. Inf\u00f3rmate bien si el edificio tiene pensada, o en marcha, alguna derrama que pueda mermar tu rentabilidad.<\/p>\n

8.\u00a0Seguro<\/a><\/strong><\/p>\n

Tienes que pagar un seguro de la casa, que debes tener en cuenta porque tambi\u00e9n supone una reducci\u00f3n del rendimiento.<\/p>\n

9. Otros gastos<\/strong><\/p>\n

Si dedicas la casa al alquiler, debes considerar en tus c\u00e1lculos que seguramente tengas algunos gastos adicionales, por ejemplo: peque\u00f1os arreglos, nuevos electrodom\u00e9sticos, algo de mobiliario, etc. Todos ellos ser\u00e1n gastos para que mantengas el inmueble en buen\u00a0estado<\/a>.<\/p>\n

Ingresos<\/strong><\/h3>\n

Aqu\u00ed llegar\u00edamos por fin a los ingresos que nos deber\u00edan compensar los gastos. Debes estudiar bien y previamente los precios que haya de viviendas similares alrededor para no patinar con posterioridad. Adem\u00e1s, es recomendable vigilar si esos pisos tardan mucho en alquilarse o si se alquilan r\u00e1pido. Uno o dos meses al a\u00f1o vac\u00edo puede suponer una ca\u00edda de ingresos importante.<\/p>\n

\u00daltimo mordisco\u2026 Hacienda<\/strong><\/h3>\n

A los ingresos que obtengas le debes restar algunos gastos de los enumerados anteriormente y tendr\u00e1s un\u00a0beneficio<\/a>. No todo ese beneficio ser\u00e1 para ti\u2026, ya que Hacienda quiere una parte. El\u00a0porcentaje<\/a>\u00a0de los beneficios que hay que destinar a Hacienda depender\u00e1 de varias variables como, por ejemplo, la edad del\u00a0inquilino<\/a>. Deber\u00e1s conocerlas de antemano porque es importante para calcular tu rentabilidad final.<\/p>\n

Una vez llegado a este punto, no olvides que de la cuota de la hipoteca solo te puedes deducir los intereses (no las cuotas al completo) y que tambi\u00e9n puedes definir como\u00a0gasto<\/a>\u00a0lo que se llama amortizaci\u00f3n\u00a0deducible<\/a>.<\/p>\n

Te recomendamos consultar con un experto en fiscalidad para realizar bien estos c\u00e1lculos y evitar sustos del fisco.<\/p>\n

Calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler. Ejemplos<\/strong><\/h2>\n

A continuaci\u00f3n, vamos a poner todos los n\u00fameros anteriormente citados en un ejemplo pr\u00e1ctico:<\/p>\n

Precio del Inmueble:\u00a0<\/strong>400.000\u202f\u20ac<\/p>\n

Impuestos y gastos:\u00a0<\/strong>40.000 euros<\/p>\n

Coste de la reforma:\u00a0<\/strong>5.000\u202f\u20ac<\/p>\n

Entrada Aportada:<\/strong>\u00a080.000\u202f\u20ac<\/p>\n

Pago de hipoteca:\u00a0<\/strong>1.350 euros al mes (16.200 euros al a\u00f1o, de los cuales el primer a\u00f1o 9.500 euros ser\u00e1n intereses y 6.700 euros de\u00a0capital<\/a>. En los a\u00f1os posteriores, ir\u00e1 bajando el primero y subiendo el segundo).<\/p>\n

IBI:<\/strong>\u00a0600\u202f\u20ac \/ a\u00f1o<\/p>\n

Comunidad:<\/strong>\u00a0750 euros \/a\u00f1o<\/p>\n

Seguro:<\/strong>\u00a0400 euros \/ a\u00f1o<\/p>\n

Otros:<\/strong>\u00a0600 euros \/a\u00f1o<\/p>\n

Alquiler mensual estimado:<\/strong>\u00a01.600\u202f\u20ac<\/p>\n

Pasos para el C\u00e1lculo<\/strong><\/h3>\n

Desembolso total al comprar:<\/strong>\u00a080.000 + 5.000 + 40.000 = 125.000 euros<\/p>\n

C\u00e1lculo de los ingresos anuales (multiplicar el alquiler mensual por 12):<\/strong>\u00a01.600 x 12 = 19.200 euros.<\/p>\n

C\u00e1lculo de los gastos anuales totales (suma de todos los gastos):<\/strong>\u00a0(1.350 x 12) + 600 + 750 + 400 + 600 = 18.550 euros.<\/p>\n

C\u00e1lculo de rentabilidad bruta<\/strong>: (19.200 *100 \/ 445.000) = 4,3%<\/p>\n

Rentabilidad neta antes de impuestos<\/strong>: (19.200 \u2013 3.700)*100 \/ 445.000 = 3,5%<\/p>\n

ROE (Return on Equity):<\/strong>\u00a0(19.200 \u2013 18.855 \/ 80.000) = 0,8%.<\/p>\n

Flujo de Caja anual:<\/strong>\u00a0(19.200 \u2013 18.550) = 650 euros.<\/p>\n

Flujo de Caja mensual:<\/strong>\u00a0(19.200 \u2013 18.550) \/ 12 = 54 euros.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, te mostramos dos ejemplos de diferentes viviendas. Son meros ejemplos, que podr\u00e1s personalizar seg\u00fan tu caso.<\/p>\n

\"ejemplos-precios-viviendas-alquiler.jpg\"<\/h3>\n

Fiscalidad de la vivienda en alquiler<\/strong><\/h2>\n

Tras calcular la ganancia neta de la vivienda, debes declarar dichos n\u00fameros en la Declaraci\u00f3n de la\u00a0Renta<\/a>\u00a0del a\u00f1o posterior. Los ingresos por el alquiler de una vivienda se suman a la base general del IRPF y, a priori, pagar entre el 19 y 45%.<\/p>\n

Como la fiscalidad de la vivienda es compleja, dependiendo de m\u00faltiples factores (como los ingresos de cada\u00a0propietario<\/a>, la edad del inquilino, la CCAA, etc.) y adem\u00e1s, hay que adentrarse en el tema de la amortizaci\u00f3n de una vivienda en alquiler, te recomendamos consultar este\u00a0art\u00edculo sobre la fiscalidad de la vivienda en alquiler<\/a>\u00a0e incluso asegurarte de que todos los c\u00e1lculos est\u00e1n bien, con ayuda de un\u00a0asesor<\/a>.<\/a><\/p>\n

Binomio, riesgo y ubicaci\u00f3n en las viviendas de alquiler<\/strong><\/h2>\n

La rentabilidad no son solo n\u00fameros te\u00f3ricos. Debemos meter en la ecuaci\u00f3n riesgos como que el inquilino no pague o que la casa est\u00e9 vac\u00eda algunos meses por cambio de inquilino.<\/p>\n

Adem\u00e1s, la ubicaci\u00f3n importa mucho. Las zonas m\u00e1s caras suelen tener menos riesgos, pero tambi\u00e9n menos rentabilidad. Por contra, las mayores rentabilidades las encontraremos en lugares menos \u00abprime\u00bb de la ciudad, pero los riesgos son mayores.<\/a><\/p>\n

Revalorizaci\u00f3n<\/a>\u00a0de la vivienda<\/strong><\/h2>\n

Hasta el momento, hemos visto la operaci\u00f3n como una foto de un a\u00f1o, pero hay que verlo como un v\u00eddeo. Es decir, c\u00f3mo pueden evolucionar los n\u00fameros con el paso del tiempo. Aqu\u00ed, tambi\u00e9n hay que pensar en la posible revalorizaci\u00f3n que puede tener el inmueble. Es decir, si pasados 10 o 15 a\u00f1os, la vivienda puede valer m\u00e1s y aumentar la rentabilidad de la operaci\u00f3n.<\/p>\n

Este ejemplo muestra la importancia de hacer tus c\u00e1lculos antes de\u00a0invertir<\/a>\u00a0en una\u00a0propiedad<\/a> para alquilar. Cada situaci\u00f3n es \u00fanica y te recomendamos que consideres todos los factores, incluyendo tu situaci\u00f3n financiera personal, antes de tomar una decisi\u00f3n.<\/p>\n

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