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<\/p>\nEste viernes 3 de septiembre desaparece uno de los art\u00edculos legales considerados m\u00e1s injustos en el mercado inmobiliario: el art\u00edculo 28 de la Ley Hipotecaria<\/p>\n
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Autor:@pmartinez-almeida<\/a><\/p>\n Esta derogaci\u00f3n tiene car\u00e1cter retroactivo para alegr\u00eda del comprador y vendedor<\/p>\n Qu\u00e9 pasaba con los bancos y la concesi\u00f3n de hipotecas para estos casos<\/p>\n La pandemia dispara las viviendas heredadas a m\u00e1ximos<\/p>\n D\u00f3nde hay m\u00e1s herencias de viviendas<\/p>\n Qu\u00e9 impuestos hay que pagar tras vender un piso heredado<\/p>\n Este viernes 3 de septiembre desaparece uno de los art\u00edculos legales considerados m\u00e1s injustos en el mercado inmobiliario: el art\u00edculo 28 de la Ley Hipotecaria.\u00a0<\/strong>Durante muchos a\u00f1os ha dificultado a los herederos no directos (por ejemplo, hermanos) vender una casa hasta pasados dos a\u00f1os de la muerte del propietario por si aparec\u00eda un hijo ileg\u00edtimo. A efectos pr\u00e1cticos,\u00a0la venta se registraba en el Registro de la Propiedad, pero quedaba una anotaci\u00f3n preventiva de que estaba sujeta a la cl\u00e1usula del art\u00edculo 28<\/strong>. Pasados los dos a\u00f1os ya se sab\u00eda que la propiedad era libre. Ahora cualquier operaci\u00f3n de compraventa sujeta a esta limitaci\u00f3n estar\u00e1 libre, es decir, tiene car\u00e1cter retroactivo.<\/p>\n Con el estallido de la pandemia muchos compradores han mostrado inter\u00e9s en comprar una vivienda heredada afectada por este art\u00edculo 28 de la Ley Hipotecaria. Y muchas de estas operaciones no han salido adelante por el riesgo que conllevan para el comprador, ya que, si en los dos a\u00f1os posteriores a la compra le reclamase la propiedad el heredero forzoso (un hijo ileg\u00edtimo), el comprador no podr\u00eda negarse a devolverla. Pero a cambio, el comprador deber\u00eda seguir pagando la hipoteca concedida por el banco. A partir del 3 de septiembre este art\u00edculo desaparece, tal y como\u00a0se ha publicado en el BOE<\/a>\u00a0a trav\u00e9s de la Ley 8\/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislaci\u00f3n civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jur\u00eddica. Ahora el heredero de una vivienda es directamente titular, independientemente del grado de parentesco que guarde con el fallecido.<\/p>\n Y \u00bfqu\u00e9 dice exactamente el art\u00edculo 28 de la Ley Hipotecaria?<\/p>\n \u201cLas inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtir\u00e1n efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos a\u00f1os desde la fecha de la muerte del causante. Except\u00faanse las inscripciones por t\u00edtulo de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos\u00bb.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, esta limitaci\u00f3n entorpec\u00eda algunas operaciones, tal y como recalcan los Agentes Inmobiliarios de Catalu\u00f1a. Como la ley justifica en su pre\u00e1mbulo: \u00ablos supuestos que eventualmente este art\u00edculo est\u00e1 llamado a proteger son muy residuales en comparaci\u00f3n con el perjuicio que ocasiona en la sucesi\u00f3n de colaterales y extra\u00f1os y la perturbaci\u00f3n del tr\u00e1fico, generando situaciones antiecon\u00f3micas\u00bb.<\/p>\n Se trata de un art\u00edculo\u00a0al que tambi\u00e9n se conoce como \u00abLey de Cuba\u00bb<\/strong>\u00a0y que forma parte de la Ley Hipotecaria que fue aprobada en 1946. En su momento tuvo relevancia porque\u00a0permit\u00eda que los hijos de espa\u00f1oles emigrados a las colonias tuvieran tiempo de regresar a Espa\u00f1a cuando sus padres fallec\u00edan<\/strong>\u00a0y as\u00ed poder reclamar su parte de la herencia.<\/p>\n Arantxa Goenaga Llorca, abogada y socia del despacho de abogados C\u00edrculo Legal Barcelona<\/strong>, celebra esta medida y se\u00f1ala que la derogaci\u00f3n del art\u00edculo 28 era una asignatura pendiente desde hac\u00eda mucho tiempo porque con el actual sistema jur\u00eddico causaba un mayor perjuicio jur\u00eddico y econ\u00f3mico que el beneficio que el mismo pudiera generar.<\/p>\n \u201cActualmente con el sistema del Registro de \u00daltimas Voluntades que haya un testamento posterior desconocido es muy improbable por lo que, salvo en los casos que aparezca un heredero posterior, por una reclamaci\u00f3n de filiaci\u00f3n, por ejemplo, es improbable que suceda. En definitiva, la protecci\u00f3n que otorga causa m\u00e1s perjuicios que beneficios\u201d, se\u00f1ala Goenaga Llorca.<\/p>\n En opini\u00f3n de la abogada y socia de C\u00edrculo Legal Barcelona, la derogaci\u00f3n del articulo har\u00e1 que\u00a0las viviendas se puedan vender inmediatamente sin esta limitaci\u00f3n\u00a0<\/strong>y:<\/p>\n Desde este despacho de abogados recuerdan que \u201clos tr\u00e1gicos efectos que ha tenido la pandemia han llevado a un incremento en las tramitaciones de herencias\u201d. El mercado inmobiliario ha visto incrementado su oferta y, a partir del 3 de septiembre, las viviendas heredadas entrar\u00e1n con el precio que realmente les corresponde por sus caracter\u00edsticas.<\/p>\n Esta derogaci\u00f3n tiene car\u00e1cter retroactivo para alegr\u00eda del comprador y vendedor<\/strong><\/p>\n Ahora muchos implicados en la compraventa de una vivienda afectada por el art\u00edculo 28 de la Ley Hipotecaria se preguntan si tiene car\u00e1cter retroactivo o no. Arantxa Goenaga Llorca aclara que la ley 8\/2021 no establece derecho transitorio que viene a regular las situaciones de operaciones anteriores al 3 de septiembre. \u201cAl no se\u00f1alarse nada,\u00a0dejar\u00e1 de aplicarse este art\u00edculo 28 sobre todas las propiedades pendientes de los dos a\u00f1os<\/strong>, ya queden cinco meses o un a\u00f1o y medio para que finalice ese periodo de dos a\u00f1os, con lo que dejar\u00e1n de estar sujetas a esta limitaci\u00f3n. Como no hay derecho transitorio no se aplica el art\u00edculo 28 y todas las operaciones que estaban pendientes de registrarse y de que el nuevo comprador tuviera el pleno dominio del inmueble quedar\u00e1n libres\u201d, a\u00f1ade la experta.<\/p>\n Por tanto, a\u00a0partir del 3 de septiembre ninguna propiedad estar\u00e1 sujeta a esta limitaci\u00f3n del art\u00edculo 28 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n Para los inmuebles que han estado afectados por el art\u00edculo 28 a partir del 3 de septiembre\u00a0el Registro de la Propiedad elimina autom\u00e1ticamente esta cl\u00e1usula,<\/strong>\u00a0con lo que ni comprador ni vendedor deben hacer nada.<\/p>\n Qu\u00e9 pasaba con los bancos y la concesi\u00f3n de hipotecas para estos casos<\/strong><\/p>\n Los bancos se han mostrado siempre reticentes a la hora de conceder hipotecas en este tipo de casos.<\/strong>\u00a0\u00abLa posibilidad de que apareciera\u00a0una persona con mejor derecho en la herencia que pudiera reclamarlo exist\u00eda\u00a0si quien hered\u00f3 y pretend\u00eda\u00a0vender no era heredero forzoso del propietario difunto, es decir, hijo, padre o esposo de \u00e9ste, lo que supon\u00eda\u00a0un riesgo para el comprador que no tendr\u00eda\u00a0plenamente garantizada su adquisici\u00f3n durante los dos a\u00f1os siguientes a dicho fallecimiento. La consecuencia de esa limitaci\u00f3n legal, que manten\u00eda en suspenso temporalmente el principio de fe p\u00fablica registral en tales casos, era\u00a0la negativa de muchos bancos a conceder hipotecas ante el temor a perder la garant\u00eda hipotecaria\u00bb, se\u00f1ala\u00a0Salvador Salcedo, socio del despacho \u00c1tico Jur\u00eddico<\/strong>.<\/p>\n Juan Vill\u00e9n, responsable de idealista\/hipotecas<\/strong>, confirma este extremo: \u201csi en alguna operaci\u00f3n aparec\u00eda el art\u00edculo 28 ning\u00fan banco iba a dar una hipoteca\u201d. \u201cEsta derogaci\u00f3n es una muy buena noticia, sobre todo porque elimina una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n sobrevenida, que incluso a veces ha supuesto la renuncia de herencias, por esa imposibilidad de vender el inmueble, o la venta muy por debajo del precio de mercado a compradores que se aprovechaban de estas situaciones\u201d, recalca Vill\u00e9n.<\/p>\n Desde la tasadora\u00a0Gesvalt consideran que la derogaci\u00f3n de este art\u00edculo es una buena noticia\u00a0<\/strong>porque\u00a0eliminar\u00e1 la incertidumbre a la hora de conceder una hipoteca sobre los activos que se acog\u00edan al mismo y cuya protecci\u00f3n considera\u00a0que era injustificada, debido al car\u00e1cter residual del riesgo de que apareciera un heredero forzoso desconocido.<\/p>\n Tambi\u00e9n recalcan que esta derogaci\u00f3n no afecta\u00a0en ning\u00fan caso a la metodolog\u00eda a aplicar en las tasaciones, ya que los criterios a la hora de emitir una tasaci\u00f3n para la concesi\u00f3n de una garant\u00eda hipotecaria siguen siendo los mismos.<\/p>\n Desde la Asociaci\u00f3n espa\u00f1ola bancaria (AEB)\u00a0<\/strong>recuerdan que saber qui\u00e9n es el propietario real de la vivienda es imprescindible para que se materialice la hipoteca.<\/p>\n \u00abSeg\u00fan el Banco de Espa\u00f1a\u00bb, explica la patronal financiera, \u00abla hipoteca es un producto bancario que permite al cliente recibir una determinada cantidad de dinero (capital del pr\u00e9stamo) por parte de una entidad de cr\u00e9dito (prestamista), a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante pagos peri\u00f3dicos (cuotas). La diferencia con otro tipo de pr\u00e9stamos es que cuenta con una garant\u00eda adicional: el inmueble adquirido. En todo pr\u00e9stamo hipotecario hay dos elementos fundamentales. El primero es el contrato de pr\u00e9stamo, en el que aparecen detalladas las obligaciones del deudor y las condiciones del pr\u00e9stamo, as\u00ed como el plazo de devoluci\u00f3n, las cuotas y el sistema de amortizaci\u00f3n. El segundo elemento es la garant\u00eda hipotecaria, que supone que, en caso de impago, el prestamista puede hacerse con la propiedad del bien hipotecado\u201d.<\/p>\n La pandemia dispara las viviendas heredadas a m\u00e1ximos<\/strong><\/p>\n Ciertamente la pandemia ha provocado un considerable aumentado de herencias de viviendas. Seg\u00fan el INE,\u00a0entre enero y junio se han contabilizado 103.116 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencias<\/strong>\u00a0en el conjunto de Espa\u00f1a, lo que arroja una media de pr\u00e1cticamente 570 al d\u00eda. Se trata de\u00a0la cifra m\u00e1s alta registrada de la serie hist\u00f3rica que empez\u00f3 en 2007.<\/strong><\/p>\n Fuente:\u00a0INE\u00a0\u00a0Descargar\u00a0los datos<\/p>\n Solo en junio, el \u00faltimo dato disponible, se han heredado 17.930 inmuebles, la segunda cifra mensual m\u00e1s alta de la historia, solo superada por los m\u00e1s de 19.400 heredados el pasado mes de marzo. Y estas cifras solo\u00a0incluyen las herencias de viviendas aceptadas, por lo que deja fuera las renuncias que se producen por motivos como que la deuda que conlleva la herencia es superior a todos los bienes y derechos del fallecido.<\/p>\n D\u00f3nde hay m\u00e1s herencias de viviendas\u00a0<\/strong><\/p>\n Los datos que maneja el organismo de estad\u00edsticas, y que se nutren de los registradores, sit\u00faan a\u00a0Catalu\u00f1a como la regi\u00f3n donde se han producido m\u00e1s herencias<\/strong>\u00a0de viviendas en los cinco primeros meses del a\u00f1o, con casi 18.000. Le sigue\u00a0de cerca Andaluc\u00eda (17.225), y a distancia,\u00a0Comunidad Valenciana (13.610) y Madrid (13.358). Las siguientes regiones m\u00e1s destacadas son Castilla y Le\u00f3n (6.553) y Pa\u00eds Vasco (5.246). La Rioja es la \u00fanica comunidad donde se han heredado menos viviendas en el primer semestre del a\u00f1o (1.026 unidades), mientras que las ciudades aut\u00f3nomas de Ceuta y Melilla cierran el ranking nacional, con 100 y 84 transmisiones de este tipo entre enero y\u00a0junio.<\/p>\n Qu\u00e9 impuestos hay que pagar tras vender un piso heredado<\/strong><\/p>\n La venta de este tipo de inmuebles es considerada una ganancia patrimonial<\/strong>, tributando en el impuesto sobre la renta de las personas f\u00edsicas (IRPF) y en el a\u00f1o en el que se realice la venta de la casa. La ganancia tributa en la base imponible del ahorro, por lo que se tiene que declarar de esa forma en la declaraci\u00f3n de la renta.<\/p>\n Por tanto, en caso de venta de una vivienda heredada, debe declararse la ganancia patrimonial generada, tomando como referencia el valor del inmueble a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, m\u00e1s gastos inherentes a la adquisici\u00f3n como valor de la misma.<\/p>\n Adem\u00e1s,\u00a0por la venta de una vivienda heredada hay que pagar el impuesto de plusval\u00eda municipal<\/strong>, y quien est\u00e1 obligado a ello es el vendedor. Sin embargo, en caso de venta a p\u00e9rdidas, el vendedor est\u00e1 exento de pagar este tributo, tal y como ha declarado el Tribunal Constitucional.<\/p>\n Informaci\u00f3n recopilada en:\u00a0https:\/\/www.idealista.com\/news\/inmobiliario\/vivienda\/2021\/09\/02\/792121-adios-al-articulo-28-de-la-ley-hipotecaria-las-viviendas-heredadas-se-venderan-sin#xts=582065&xtor=EPR-1059-%5Bnews_daily_20210902%5D-20210902-%5Bm-01-leermas-node_792121%5D-72419139@3-%5B20210902092100%5D<\/a><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n\n
Evoluci\u00f3n mensual de las herencias de viviendas en Espa\u00f1a<\/span><\/h1>\n
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